Как работает переуступка прав на недвижимость в новостройке

Сегодня существует несколько вариантов покупки квартир. Способом, набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — способ приобретения квартиры в новостройке. Суть переуступки заключается в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках ДДУ.

Юридически переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

Приобретая квартиру в жилом комплексе на условиях ДДУ, заключается договор, участвуют в котором две стороны:

• Первый участник - владелец жилья находящегося на стадии строительства. Эта сторона - продавец своих прав требования квартиры от застройщика. Продавцом квартиры может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник сделки - сам покупатель.

После подписания и государственной регистрации 2-х стороннего договора компания-застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на cделку по переуступке потребуется, если, например, полностью не исполнены финансовые условия (продавец покупал недвижимость в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после сдачи дома.

Как устроена переуступка квартиры?

Покупая жилье по переуступке, важно подробно изучить условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Право требования на строящийся объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-девелопера, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. В случае если была электронная регистрация сделки, то должны предоставить файл файл договора с электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит обратить внимание на проектную декларацию застройщика. Этот документ выкладывается для общего ознакомления на официальном сайте застройщика.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в ДДУ есть стороны, которые не достигли совершеннолетия, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, необходимо в первую очередь убедиться что лицо, продающее Вам недвижимость, действительно является обладателем прав на нее.

Объекты недвижимости в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Иногда, когда девелопер требует своего подтверждения в процедуре переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Даже если в договоре долевого участия такое условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется письменное уведомление уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто является продавцом переуступки?

Купить квартиру в новом доме по переуступке можно у лиц:

• У инвестора - ими являются либо люди, так и компании или закрытые ПИФ. Инвесторы владеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать, так как вкладывали деньги в недвижимость с целью продажи.
• Подрядные организации - Чаще всего в этой роли выступают организации работающие с девелопером на протяжении хода строительства. При строительстве новостройки подрядчик может быть задействован на различных работах: отделочные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материалов и прочие. Распространена практика, когда застройщик расплачивается за услуги выполненные подрядчиком посредством построенных квадратных метров.
• Физические лица, купившие недвижимость для своих нужд, но решившие продать собственность в будущем.

Требования к потенциальному покупателю новостройки по переуступке

Покупка квартир по переуступке доступна любым желающим. Как правило, причинами приобретения объектов недвижимости по переуступке являются:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к к окончанию строитльства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, однако большинство подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Основные преимущества квартиры по переуступке

Будьте внимательны и осторожны при заключении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка предоставляет возможность купить недвижимость в новостройке, когда все уже распродано. Такой возможностью часто пользуются люди, у которых есть особенные предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка открывает перед покупателем большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовая политика выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки квартирынедвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, купленных по переуступке, по завершении строительства.

Будьте острожны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите список документов для оформления сделки.

Список необходимых документов

Чтобы зарегистрировать переуступку по законам, обе стороны договора должны собрать регламентированный пакет документов:

• Если продавец находится в браке, необходимо оформить согласие супруга на продажу жилья в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку. Чтобы получить такое разрешение дольщику нужно отправить письменное заявление застройщику.
• Выписка из Росреестра об отсутствии задолженности перед застройщиком.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Приобретайте жилье с максимальной выгодой на сайте Квартир в новостройках по переуступке в Санкт-Петербурге